(4) 서로 다른 부동산의 일괄매각
① 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고
인정하는 경우(예컨대, 객관적, 경제적으로 유기적 일체성이 인정되어 일괄매각하여야 고가로 매각될 수 있고 또 사회경제적으로도 유리한 경우)에는
직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다(민집 98조 1항). 일괄매각의 요건으로 여러 개의 부동산의 상호간
이용관계에 있어서 견련성을 요구하고 있는 것은 일괄매각 여부를 전적으로 집행법원의 재량에 맡기게 되면 당사자나 사회적 관점에서 일괄매각이
불필요한 경우에는 매각절차의 간이화를 위하여 안이하게 일괄매각의 방법이 채택될 우려가 있고, 불필요하게 일괄매각을 하게 되면 최저매각가격이
지나치게 높아지게 되어 오히려 매수희망자를 감소시키는 결과가 될 수 있기 때문이다(대결 2001.8.22. 2001마3688).
② 이해관계인 전원의 합의에 의하여 일괄매각신청이 있는 경우에는 법원은 이를 존중하여
일괄매각함이 타당하다(민집 110조 참조).
일괄매각신청서가 제출되면 문서건명부에 등재하고, 이를 경매신청사건기록에 시간적 접수순서에 따라
가철하며, 인지는 첩부하지 아니한다(송민 91-1).
③ 집행법원의 일괄매각의 결정이 없어도 법에 의하여 당연히 일괄매각하여야 하는 경우가 있다.
대지권등기가 되어 있는 집합건물은 대지권의 분리처분이 불가능하고 전유부분 및
공용부분(건물부분)에 대한 경매개시결정의 효력이 대지사용권에 미치므로 건물부분과 대지사용권에 관하여 일괄매각결정을 할 필요가 없다(대결
1997.6.10. 97마814).
공장저당법에 의한 저당권의 실행으로 매각이 이루어지는 경우에 공장저당 물건인 토지 또는 건물과
그에 설치된 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물과는 유기적인 일체성이 있으므로 반드시 일괄매각하여야 한다(대결 1992.8.29.
92마576).
④ 민법 365조에 따라 토지·건물을 같이 매각하는 경우(대결 1998.4.28.
97마2935) : 민법 365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와
건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, 저당권은 담보물의 교환가치의 취득을 목적으로 할 뿐 담보물의 이용을 제한하지 아니하여
저당권설정자로서는 저당권설정 후에도 그 지상에 건물을 신축할 수 있는데, 후에 그 저당권의 실행으로 토지가 제3자에게 매각될 경우에 건물을
철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되어 이를 방지할 필요가 있으므로 이러한 이해관계를 조절하고, 저당권자에게도 저당토지상의
건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권의 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데에 있다(대결 2001 6.13.
2001마1632).
민법 365조의 일괄매각의 요건은 일반적으로 ㉠ 토지에 대하여 저당권설정 당시에 그 지상에
건물이 없을 것, ㉡ 저당권설정 후에 설정자가 당해 토지에 건물을 건축하였을 것, ㉢ 경매신청시에 토지와 지상건물의 소유자가 동일할 것이다.
민법 365조에 기한 일괄매각청구권은 토지의 저당권자가 토지에 대하여 경매를 신청한 후에도 그
토지상의 건물에 대하여 토지에 관한 매각기일 이전까지는 일괄매각의 추가신청을 할 수 있고(민집 98조 3항), 이 경우에 집행법원은 두 개의
경매사건을 병합하여 일괄매각절차를 진행함이 상당하다. 일괄매각의 추가신청의 요건이 인정되는 경우에는 집행법원은 건물에 대하여 경매개시결정을
한다. 경매개시결정에는 민법 365조에 의한 토지의 저당권에 의한 지상건물의 경매라는 취지를 기재함이 상당하다. 경매개시결정에 기하여 건물에
대하여 압류등기를 촉탁한 다음에 먼저 신청한 토지에 대한 경매사건과 병합하여 절차를 진행하게 된다.
건물에 대한 일괄매각을 추가신청하는 경우에, 그 신청서에는 민사집행규칙 192조에 정해진
기재사항과 아울러 민법 365조의 일괄매각의 요
건사실 이외에 이미 선행하여 토지에 대하여 부동산경매사건이 계속되어 있다는 취지와 그 토지의
경매신청에 추가하여 지상건물에 대하여 일괄매각을 신청하는 취지를 기재하여 소정의 인지를 붙여야 하며, 반드시 담보권의 등기가 되어 있는
토지등기부등본을 첨부하여 법원에 제출하여야 한다(대결 2001.6.13. 2001마1632). 신청서에는 소정의 인지(5,000원)를 붙여야
한다(인지법 9조 2항 1호).
⑤ 개별매각을 하는 것보다 일괄매각을 하는 편이 현저히 고가로 매각할 수 있는 경우 :
예컨대, 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우(대결 1967.8.31. 67마781), 면적이 적어 합쳐야만 건축이 가능한 2개의 인접토지
등과 같이 이를 일괄하여 동일인에게 귀속시켜 이용하게 하는 것이 경제적 효용성을 높이고 따라서 고가로 매각할 수 있다고 예상되는 경우, 토지와
건물이 하나의 기업시설을 구성하고 있는 경우(대결 1968.12.30. 68마1406), 2필지 이상의 토지의 매각으로써 분할매각에 의하여 일부
토지만 매각되면 나머지 토지가 맹지(盲地) 등이 되어 값이 현저히 하락하게 될 경우 등에는 과잉매각 여부와 관계없이 일괄매각을 하는 것이
바람직하다.
압류채권자가 다르거나 소유자가 다르더라도 일괄매각을 하는데 아무런 지장이 없다. 따라서,
예컨대 남편소유의 토지와 그 지상의 처소유의 건물, 법인대표자소유의 토지와 그 지상의 법인소유의 건물등에 관하여도 각 그들이 압류채무자인 한
일괄매각이 가능하다. 각 부동산마다 저당권 등의 권리자가 다르다거나 그 순위가 다른 때에는 일괄매각을 할 수 있다. 그 매각절차에서 각 재산의
대금액과 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며, 각 재산의 대금액은
총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다(민집 101조 2항).
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